דווקא בימים אלו, השקעות נדל”ן באירופה הן דרך נפלאה להגדיל את הונכם ולהבטיח עתודות כלכליות. איך תעשו את זה נכון? וכיצד דרכון אירופאי יכול לחסוך לכם זמן יקר ומאות אלפי שקלים? הנה כמה סיפורים של ישראלים שכבר נהנים מההצלחה  

הרבה לפני שהעולם נכנס לסחרחורת של חוסר יציבות וממשלות החלו לסגור את גבולותיהם בפני מבקרים זרים ומבקשי הגירה, היו מי שזיהו את הפוטנציאל הגלום בהוצאת דרכון אירופאי. דרכונים אירופאים כמו דרכון פולני, רומני, פורטוגלי ואחרים, נחשבים לנגישים באופן יחסי עבור ישראלים רבים ששורשיהם נטועים באירופה, צפון אפריקה והבלקן. החזקה של אזרחות נוספת היא אחת הדרכים היעילות והבטוחות ביותר בימינו, להבטיח לכם ולצאצאיכם יתרונות רבים לאין שיעור, כגון: כניסה ללא צורך בוויזה למדינות הנחשבות מעצמות בינלאומיות כמו ארצות הברית, אוסטרליה, סין הודו ועוד; אפשרות לרכוש השכלה גבוהה באופן מסובסד (ואף ללא עלות במדינות אירופאיות מסוימות); זכות להתגורר ולהשתקע במקומות מחייה טובים ומשגשגים; וכמובן הזדמנויות לעבוד באופן חוקי באירופה וליהנות מתנאים סוציאליים מהנדיבים בעולם.

בין אפיקי הפרנסה האטרקטיביים בעולם בכלל ובאירופה בפרט, בולט תחום השקעות הנדל”ן. תחום זה המהווה קרקע פורייה עבור יזמים ואנשי עסקים ישראליים, אך הולך ונהיה פופולארי יותר גם בקרב אנשים מן המניין המעוניינים להיכנס אל התחום. בשונה מישראל, בה היצע הדירות יקר וההון הראשוני עליו תצטרכו לוותר בעת רכישת נכס עומד לרוב על כמה מאות אלפי שקלים, באירופה תוכלו למצוא בקלות נכסים במחיר שייחשב בארץ כ”מציאה”.

בין אם מדובר בקניית דירות בערים אירופאיות פופולריות, דוגמת ברלין, מדריד או אמסטרדם; בנכסים גולמיים הממוקמים בכלכלות בצמיחה במזרח ומרכז אירופה, או אפילו בהשקעות שונות במדינות בעיצומו או סיומו של משבר כלכלי, דוגמת יוון או פורטוגל – אפשרויות ההשקעה הגלומות בעולם הנדל”ן באירופה הן אדירות. מי שיידע לזהות הזדמנויות טובות לרכישת נדל”ן יוכל למנף זאת לרווחים עצומים.

ליסבון בירת פורטוגל – כלכלה מתאוששת היא קרקע פורייה להשקעות בנדל"ן
ליסבון בירת פורטוגל – כלכלה מתאוששת היא קרקע פורייה להשקעות בנדל"ן

בראיון עם עידו חסון, COO (סמנכ”ל תפעול) בחברת פרופדו, המפתחת תחזיות בינה מלאכותית בעולם הנדל”ן, הוא מתייחס לכמה נקודות שכדאי לקחת בחשבון לפני שקופצים ראש אל תחום הנדל”ן באירופה: “העצה הטובה ביותר היא להתמקד בכלכלות יציבות, ליברליות, עם פוטנציאל צמיחה גבוה. אזורים מסוימים במרכז ובמזרח אירופה סוגרים את הפער ביחס למערב, ויתכן שניתן למצוא בהן הזדמנויות מעניינות”. בנוסף הוא מתייחס בדבריו לפורטוגל, אשר מושכת אליה בשנים האחרונות יותר ויותר משקיעים ישראלים: “הכלכלה הפורטוגלית בכלל ושוק הנדל”ן בפורטוגל בפרט, חטפו מהמשבר העולמי של שנת 2008 מהלומה משמעותית, אך לאחר כמה שנים של דשדוש, שוק הנדל”ן החל להשתקם בעליות שאנו עדים להם עד לימים אלה”.

מהם היתרונות של דרכון אירופאי למשקיעים בנדל”ן? 

מי שמחזיק באזרחות של אחת ממדינות האיחוד האירופי, יכול ברוב המקרים לקבל מהמדינה הלוואות לצורך קניית דירה, ליהנות מהטבות מס השמורות למקומיים ואפילו להיעזר במענקי סיוע לצעירים. אבל כדי להבין לעומק את יתרונותיו של הדרכון האירופאי, הדבר הטוב ביותר לעשות, זה להסתכל על האנשים שעשו זאת והצליחו בענק ולשאוב השראה מהדרך שלהם.

דוגמה חיה לסיפור הצלחה שכזה הוא אביב נווה (38), אשר עבר לחיות בספרד לפני כשלוש שנים. בתחילת דרכו מעבר לים, נווה לא החזיק בדרכון אירופאי, מה שאילץ אותו לחבור לשותף בעל אזרחות ספרדית, ויחד הם הקימו חנות בגדים קטנה. “עסק תמיד אפשר לפתוח, זה פשוט כרוך בהרבה פרוצדורה והרבה כסף אם אתה לא אזרח” מסביר נווה. עם הזמן חנות הבגדים של נווה צמחה לרשת המפעילה כיום ארבעה סניפים באזורים אטרקטיביים בספרד ביניהם ברצלונה ופלמה דה מיורקה. כמו ישראלים רבים, גם נווה הטיב לנצל את החוק הפורטוגלי משנת 2015, המציע למגורשי ספרד הזדמנות לקבל אזרחות פורטוגלית בדרך פשוטה וידידותית, ולפני כשנה הוא קיבל את האזרחות הפורטוגלית שלו.

מהרגע שהחזיק בדרכון המבוקש הוא הרשה לעצמו להיכנס אל תחום השקעות הנדל”ן: “כחלק מהיתרונות של החזקת דרכון אירופאי יש את עניין המיסים וכל ההתנהלות השוטפת מול הבנקים. ברגע שאתה אזרח אתה יכול לקבל מהבנק גם הלוואה של עד 80% לקניית דירה”. יתרון נוסף לדבריו, הוא היכולת לחיות ולהשתקע בכל אחת ממדינות האיחוד האירופי, ללא קשר לדרכון הספציפי שלך: “זמן השהות במדינות אירופה למי שאינו מחזיק בדרכון הוא עד שלושה חודשים, הדרכון אפשר לי להפסיק עם היציאות והכניסות לאירופה ופשוט להתרכז בעשייה שלי שהיא היום בעיקר רכישת דירות מוכנות והשכרתן למקומיים לטווח הארוך”. 

עם דרכון אירופאי תוכלו להתמקם בכל מקום שתרצו ביבשת. בתמונה: פלמה דה מיורקה, ספרד
עם דרכון אירופאי תוכלו להתמקם בכל מקום שתרצו ביבשת. בתמונה: פלמה דה מיורקה, ספרד

אין זה סוד שהעולם עובר שינויים מאז פרוץ מגפת הקורונה, כעת מסתמן ששינוים אלו הגיעו גם אל תחום השקעות הנדל”ן באירופה. בשיחה עם אסף אייזנקוט, יזם ואדריכל, השותף בחברת “בורטקולה” – יזמות והשקעות נדל”ן בפורטוגל, הוא חושף בפנינו נתון מעניין על המציאות החדשה בתחום זה: “מדיניות ההשקעות של פורטוגל מטיבה מאוד עם משקיעים זרים, זאת כחלק מאסטרטגיה כוללת של המדינה להתגברות על המשבר הכלכלי שחוותה לפני מספר שנים. כיום, בעידן הקורונה, חלק מהבנקים הקשיחו את תנאי הסף לנטילת מימון מקומי על ידי משקיעים זרים, מה שגורם לכך שחלק מהבנקים בכלל לא מאפשרים הלוואות למשקיעים זרים, ואם כן – בתנאים לא אטרקטיביים.

עוד מציין אייזנקוט, כי קיים הבדל ניכר בין מה שקורה באופן פורמלי, לבין מה שקורה בפועל מתחת לפני השטח:מה שהחוק הרשמי לא אומר, אבל הניסיון שלנו בשטח דווקא כן, הוא שהאפשרות לנטילת משכנתא לבעלי דרכון פורטוגזי פתוחה ברוב הבנקים גם אם אינכם תושבים (להבדיל מהמדיניות הידועה טרם עידן הקורונה). זאת אומרת, בימים כאלה – הדרכון הפורטוגזי יכול להיות שווה הרבה מאוד כסף כשזה נוגע לאפשרויות המימון וההשקעה בפורטוגל בחסות הבנקים המקומיים”.

כמי שעבר בעצמו לחיות בפורטוגל בשיאה של התפרצות מגפת הקורונה, אייזנקוט מעיד כי לעיתים דווקא בשעת משבר, צצות ההזדמנויות האטרקטיביות ביותר. “אם עד היום, פורטוגל הייתה אטרקטיבית מאוד להשקעה, אנחנו עדים עכשיו לתמורות שיכולות להוות קרש קפיצה נוסף להשקעות במדינה. בין אם מדובר בנדל”ן למגורים, חקלאות או השקעה בתעשייה ובחברות – השוק הפורטוזי מציע אפשרויות השקעה מדהימות המשלבות גם כוח עבודה זול, מיקום גיאוגרפי ייחודי ואקלים יוצא דופן באירופה. כל התנאים האלה מתחברים ויוצרים סביבה עסקית מאוד אטרקטיבית להשקעות”.

על השאלה כיצד שירת אותו הדרכון הפורטוגלי בדרכו האישית, כמי שהקים חברה ואף העתיק את חייו לפורטוגל, הוא משיב: “מרגע שנפתחה האפשרות להגיש בקשה לדרכון פורטוגלי, הבנתי שזו ההזדמנות שחיכיתי לה. ראיתי בכך הוצאה הכספית שהייתה בעיניי השקעה לכל דבר. ההשקעה הזו התבררה כמשתלמת מאוד עבורי, ולא רק בפן העסקי. החוויה האירופאית שונה מאוד מהחיים בארץ, התרבות והקצב רגוע יותר וזה עושה טוב לנפש. באופן אישי, אני גם משקיע בנדל”ן ובתחומים נוספים בפורטוגל ובאירופה, וגם מתכנן את המשך הלימודים שלי פה בקרוב, כך שבהקשר הזה, הדרכון הפורטוגלי לגמרי עשה את העבודה.

בעקבות הקורונה - הבנקים מקשיחים תנאים למשקיעים זרים ללא דרכון מקומי
בעקבות הקורונה - הבנקים מקשיחים תנאים למשקיעים זרים ללא דרכון מקומי

לפעמים חלומות מתגשמים

תחום הנדל”ן הוא רחב ומגוון והוא מציע שלל אפשרויות, החל מהשכרת דירות לטווח ארוך כפי שעושה נווה, דרך קנייה וניהול של דירות המיועדות לתיירים, ועד רכישת נכסים למסחר או פיתוח של שטחים חקלאיים. מי מכם שחולמים על חיים בחווה פסטורלית, המוקפת נופים פראיים ואדמתה מלאה בתוצרת חקלאית מעשה ידיכם, דעו כי בעזרת דרכון אירופאי החלום הזה יכול להתממש.

זהו למעשה בדיוק הסיפור של זוג צעיר ממרכז הארץ שהעדיפו לא להיחשף בשמם אך חלקו איתנו את הסיפור מעורר ההשראה שלהם. השניים (בני 29 ו-31) התחתנו לפני כשנתיים, וחיפשו אחרי החתונה דירה להשקעה באזור השפלה בארץ. כיוון שלא מצאו דבר התואם את האפשרויות הכלכליות שלהם, הם החליטו לנצל את העובדה שהאישה מחזיקה בדרכון רומני ולנסות את מזלם באירופה. לפני קצת יותר משנה הם הגיעו לפורטוגל שם הם קנו חווה חקלאית שבשטחה כבר היה קיים בית למגורים אותו הם נדרשו לשפץ קלות. ההשקעה שלהם הסתכמה בכמאה אלף אירו (כ-400 אלף שקלים). כיום הם מגדלים בחווה צמחי מרפא ותבלין לתעשיית התרופות וההומאופתיה, ואף מוכרים את מרכולתם בכמה שווקי איכרים. למרות התקופה המאתגרת שאנו עדים לה בימים אלה, הם גאים להגיד שהם מתפרנסים בכבוד, מגדלים בעצמם את מרבית הדברים שהם אוכלים וחיים לדבריהם את החלום של עצמם. “תמיד אהבנו טבע וחקלאות וגם שנינו מאד אוהבים את הארץ, אבל כזוג צעיר אם לא היינו עושים את המעבר לאירופה, בחיים לא היינו מצליחים לקנות בית קרקע באזור כפרי. אם היינו מצליחים לקנות דירת גן בבניין הייתי אומרת תודה”.

עמק דורה בצפון פורטוגל – לחיות ולעבוד קרוב לטבע
עמק דורה בצפון פורטוגל – לחיות ולעבוד קרוב לטבע

כדי להשקיע בנדל”ן לא חייבים לעשות רילוקיישן

גם אם אינכם מעוניינים להעתיק את מרכז חייכם לאירופה, אתם עדיין יכולים להשקיע בנדל”ן וליהנות מאפיקי פרנסה חדשים ומניבים למדי. כדי לעשות כן, אתם אמנם לא חייבים להחזיק בדרכון אירופאי. אך היתרונות שהוא יעניק לכם, יכולים להסתכם בעשרות ומאות אלפי שקלים ובעיקר לחסוך לכם התעסקות רבה וזמן יקר.

אביב סלע, עורך דין ומלווה משקיעים המתמחה בבוקרשט בירת רומניה, מפרט על מהות ההבדל בין משקיעים זרים לאלו המחזיקים בדרכון אירופאי: “לאזרחים ישראלים המחזיקים בנוסף גם בדרכון אירופאי יש יתרון משמעותי ברכישת דירה להשקעה בבוקרשט וברומניה בכלל. השקעת הנדל”ן במדינה הן אטרקטיביות ביותר, אולם על פי החוק הרומני, אדם שאיננו אזרח של אחת ממדינות האיחוד האירופי, יכול אמנם להיות בעלים של דירה אך איננו יכול להיות הבעלים של הקרקע עליה בנויה הדירה”. משמעות הדבר היא, שכדי להשקיע בדירה או נכס ייאלץ המשקיע למצוא אדם בעל אזרחות מקומית עליו תרשם הקרקע. אפשרות נוספת היא להקים חברה רומנית שכן על פי החוק המקומי חברות יכולות לדרוש בעלות על הקרקע.

“לא בכדי השאלה הראשונה שאני שואל כל משקיע שפונה אליי היא ‘האם יש ברשותך דרכון אירופאי?’, אומר עו”ד סלע ומדגיש: “בנוסף לעניין הבעלות על הקרקע שניתנת רק לאזרחים אירופאיים, משקיעים אשר אינם אזרחי האיחוד האירופי, נדרשים לקבלת מספר מזהה ברשויות המדינה. מדובר בתהליך בירוקרטי שאורך חודשים, אך כל הדבר הזה נחסך ממשקיעים בעלי אזרחות אירופאית. כמו כן, גם הליך של פתיחת חשבון בנק והתנהלות מול הבנקים הופכים לקלים ופשוטים יותר למחזיקי דרכון אירופאי”.

בוקרשט בתנופת בנייה – יתרון רכישה משמעותי למחזיקי דרכון אירופאי
בוקרשט בתנופת בנייה – יתרון רכישה משמעותי למחזיקי דרכון אירופאי

אז איפה כדאי להשקיע ומה ייצא לכם מזה? אם ניקח לרגע את בוקרשט כדוגמה, נראה שמדובר בעיר של כשני מיליון תושבים, אשר בשטחה פועלים למעלה מ-20 מוסדות להשכלה גבוהה, המושכים כ-140,000 סטודנטים מכל העולם. בנוסף, מיליוני תיירים פוקדים את העיר לאורך כל חודשי השנה והאוכלוסייה המקומית בה נחשבת לעמידה ביחס ליתר המדינה.

“בוקרשט מאופיינת בתנופת בנייה ובעלייה עקבית של מחירי הנדל”ן בשנים האחרונות, אך עדיין מחירי הדירות בה רחוקים בעשרות אחוזים ממחירי השיא שהיו ערב המשבר הכלכלי ב-2008”, מציין עו”ד סלע ומסביר: “נתון זה מעיד על פוטנציאל עליית הערך של הדירות בעיר.  עלות של דירת שני חדרים בפריים לוקיישין בבוקרשט תהיה במקרים רבים זולה יותר מדירת שני חדרים בפריפרייה הרחוקה בישראל. הדירה הממוצעת בבוקרשט תניב למשקיע תשואה של כ-6% – 8% בדמי השכירות מדי שנה, והמשקיע ייהנה ממדיניות מס אטרקטיבית במיוחד (ברומניה אין מס רכישה ומס השבח זניח ביותר). תוסיפו לכך את רף הכניסה הנמוך (מה שנקרא אצלנו הון ראשוני), והרי לכם הזדמנות המאפשרת לישראלים רבים אשר אין באפשרותם לרכוש דירה להשקעה בישראל, לרכוש דירה בעיר בירה אירופאית ובכך לדאוג לעתידם הכלכלי.

לסיום, שאלנו את עו”ד סלע, מהי העצה הטובה ביותר שהוא יכול לתת למי ששוקל להוציא דרכון אירופאי ולהתחיל להשקיע שם בנדל”ן? זוהי תשובתו: “לפעמים כל מה שצריך זה לקפוץ למים. אני רואה הרבה אנשים שמאד מעוניינים להוציא דרכון ולהתחיל להשקיע בחו”ל, אבל משהו מונע מהם לעשות את זה. מניסיוני אני יכול לומר בביטחון כי לרוב השקעה של קניית דירת מגורים בעיר בירה אירופאית, בסמוך לתחנת מטרו, למוסדות לימוד או למרכזים מסחריים, הינה השקעה סולידית למדי, לכן העצה הכי טובה שלי היא פשוט לקפוץ למים”.